Задаток за жильё – нужен ли нотариус и как вернуть деньги в двойном размере

Задаток при покупке недвижимости стал обыденной практикой. Он доказывает сторонам будущей сделки желание заключить договор купли-продажи жилья, однако не гарантирует, что покупатель не останется без ключей и внесённых денег. Для продавца тоже есть свои риски: при определённых обстоятельствах он обязан вернуть задаток в двойном размере. Тengri Нome разбирал, как избежать таких сюрпризов для обеих сторон.

Для чего нужен задаток

Справка: задаток — это определённая сумма, которую вы вносите продавцу, подтверждая своё намерение заключить сделку купили-продажи в оговоренные сроки.

Случаев, когда используется задаток, множество, говорит адвокат Алматинской коллегии адвокатов, эксперт по сделкам с недвижимостью Бахтияр Хояшев. Бывает, квартира пользуется спросом, и покупатель, чтобы её не упустить, бронирует её, внося некоторую сумму. Или сейчас не может выкупить жильё и нужно время, чтобы собрать деньги. Другой вариант — будущий владелец планирует взять ипотеку и ему нужно дождаться подтверждения заявки в банке.

Дом в Алматы. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Договориться с клиентом о задатке и взять "тайм-аут" до основной сделки может и продавец. У него тоже могут быть какие-то сложности по объекту, которые нужно разрешить. Например, узаконить перепланировку или же снять обременения на недвижимость.

Задаток: что важно знать покупателю

Эксперты рекомендуют не вносить задаток без оглядки, ведь в недвижимости может скрываться ворох недостатков. А вдруг и хозяин окажется проблемным? Лучше заранее себя обезопасить и провести небольшой "чек-ап".

Проверьте документы собственника жилья

Базовый минимум — просмотреть документы продавца. Если это хозяин квартиры, то его ФИО и ИИН должны совпадать с теми данными, что указаны в бумагах. Продажей жилья могут заниматься родственник, риелтор, друг. В этом случае у них должна быть доверенность от владельца "квадратов".

"Представитель собственника может показывать жильё, договариваться о цене, возможной скидке, задатке, продаже. Но для этого ему необходима нотариально заверенная доверенность. При этом все полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если представитель собирается заключать с вами соглашение о задатке, получать его, то такое право должно обязательно быть указано в доверенности. Также важно проверить срок действия этого документа. Он должен действовать на момент того, когда вы передаёте задаток и оформляете соответствующий договор или соглашение", — уточняет Бахтияр Хояшев.

Важно просмотреть правоустанавливающие документы на жильё. Это могут быть: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве наследования, решение суда (если вдруг был спорный вопрос).

"Подскажу одну деталь по дарственной: заключать договор дарения между собой могут и люди, не являющиеся родственниками, это в Казахстане не запрещено. Но как минимум такая ситуация вас должна насторожить", — считает управляющий партнёр международной юридической компании, юридический консультант Фарид Алиев.

Не лишним будет попросить предоставить справку о зарегистрированных правах и обременениях, её получают через сервис eGov, подсказывает Бахтияр Хояшев. Тут важно обратить внимание на то, чтобы продавец и реальный собственник, судя по документу, был одним и тем же лицом.

Проверьте историю недвижимости

Получив справку о зарегистрированных правах и обременениях, зафиксируйте для себя и дату регистрации объекта. Проанализируйте историю недвижимости.

"Часто встречается такое: продали квартиру, а через год-два объявляется предыдущий владелец и подаёт иск о признании прежней купли-продажи недействительной по основаниям дефектов в предыдущих сделках. В таком случае наступают последствия недействительности сделок: недействительность предыдущего договора повлечёт за собой недействительность всех последующих. Происходит эффект домино или умножение на ноль", — объясняет Бахтияр Хояшев.

Но срок подачи иска в суд со стороны экс-владельцев не резиновый. Он составляет три года и отсчитывается с момента, когда потерпевшая сторона узнала о нарушении своих прав. Допустим, прошлый хозяин продал квартиру, будучи в заблуждении.

"Когда человек проводит государственную регистрацию, сделка уже перестаёт быть тайной и она становится достоянием общественности, то есть заинтересованная сторона через адвоката может получить доступ к этой информации. Даже если у экс-владельца и есть основания полагать, что сделка прошла с нарушением, но прошло три года с момента продажи, то сроки для подачи иска уже истекли. Риск того, что начнутся судебные разбирательства, минимален", — объясняет Бахтияр Хояшев.

Проверьте, нет ли на объекте ареста, запрета на отчуждение, залога или других обременений. Они впоследствии помешают сделке. Такую информацию может запросить собственник жилья. Но нужные данные можно найти и самостоятельно в открытых источниках.

"Как узнать, не находится ли объект недвижимости под арестом? Это можно сделать обратившись с запросами в информационную систему судебных органов. Как вариант — в судебном кабинете можно искать судебные акты по ФИО продавца жилья. Если он выступал истцом или ответчиком, то вы увидите опубликованные судебные акты. Могут быть споры о праве собственности, раздел имущества или иск о взыскании долгов. Можно найти и материалы дела, и определение об обеспечении иска. Но не все могут сделать анализ того, что указано в определении, какие это риски несёт для покупателя. Тут я бы рекомендовал обратиться к специалистам", — советует Бахтияр Хояшев.

Важно запросить технический или кадастровый паспорт. Проверить, чтобы площадь, количество комнат, планировка соответствовали тому, что указано в документе. Перепланировка должна быть узаконена. Иначе потом проблемы с её оформлением достанутся вам.

Как проверить историю недвижимости до сделки, мы подробно рассказывали в одном из прошлых материалов: "Покупка жилья – как проверить историю недвижимости и не остаться без денег".

Как внести задаток и не прогореть

Главная ошибка покупателя и продавца — договариваться о задатке в беседе. Если возникнут проблемы, то с устными обещаниями в суд не пойдёшь. Такая "сделка" будет ничтожной и спорной.

Договор. Иллюстративное фото: depositphotos.com

Предоплату нужно обсуждать письменно. Но обычной расписки, где скудно указано: "Отдал такую-то сумму такому-то лицу такого-то числа", — недостаточно. Лучше составить и подписать более полное соглашение или договор о задатке. Его можно прописать от руки, но лучше, считает Бахтияр Хояшев, оформить печатный документ.

Нужно ли его заверять у нотариуса или же можно обойтись без него?

"Закон ставит для задатка одну форму — письменную, то есть это документ, который должен быть подписан двумя сторонами. Что касается нотариального удостоверения — это на усмотрение сторон. Правовое значение обоих вариантов одинаковое, разница — в правовых последствиях. Если, например, одна из сторон нарушает договор задатка, который составлен и подписан в письменной форме, то потерпевший за защитой прав обращается в суд. В случае нотариального удостоверения потерпевшая сторона может обратиться к нотариусу и попросить вынести исполнительную надпись. В этом случае сроки взыскания сокращаются. Но есть нюансы. Практика такова, что исполнительная надпись крайне ненадёжная, легко отменяется. Поэтому оформление соглашения у нотариуса или без него — на усмотрение сторон", — рассказывает Бахтияр Хояшев.

Имеет значение и то, что прописано в соглашении. Часто документ есть, но он по сути пустой.

"Например, предмет соглашения не охватывает полную договорённость сторон, или они, скажем так, не соответствуют ожиданиям участников этой сделки. Важно прописать не только права и обязанности сторон, но и существенные условия сделки", — уточняет Бахтияр Хояшев.

Что указать в договоре о задатке

Для начала пропишите общие сведения: ФИО, ИИН, данные удостоверений личности покупателя и продавца, адрес квартиры, её площадь и документ, который подтверждает право собственности владельца жилья. Также необходимо прописать полную стоимость объекта и сумму задатка, которая включается в цену недвижимости.

Задаток, аванс или предоплата: как назвать платёж

Может показаться, что эти формулировки одинаковы. Но разница есть. В Гражданском кодексе предусмотрено несколько способов передачи денег и назначения платежа: это и предоплата, и аванс, и задаток. Но у каждого свой правовой эффект.

"Предоплата — это предварительная оплата за товар. Аванс обычно оплачивается за какую-то услугу. Если мы говорим про куплю-продажу жилья, то в соглашении лучше прописывать, что покупатель внёс именно задаток — это обеспечительный платёж с целью исполнения планируемой сделки в будущем. Почему я рекомендую указывать в соглашении, что покупатель внёс именно задаток, а не аванс и не предоплату? У задатка более строгий, сильный правовой эффект в случае, если будущая сделка купли-продажи сорвётся. Если это произойдёт по вине покупателя, то задаток удерживается продавцом. Если же она не состоялась из-за продавца, тогда он обязан вернуть задаток в двойном объёме. У аванса и предоплаты такого правового эффекта нет", — подчёркивает Бахтияр Хояшев.

Что будет, если сделка не состоится по вине обеих сторон? Допустим, покупатель нашёл более выгодный вариант, а продавец передумал продавать квартиру.

"Можно это заранее прописать в соглашении. Если же это случилось позже, то две стороны решают, кто кому должен. Если действительно ничьей вины в несовершении сделки нет, то продавец может вернуть задаток. Если он в этом отказывает, а покупатель считает это неверным, то такой спор решается в суде. Но чаще всего такие случаи происходят редко — обычно в том, что купля-продажа не произошла, есть чья-то вина", — говорит адвокат.

Срок сделки купли-продажи жилья

Один из главных пунктов в соглашении — конкретная дата или срок заключения договора купли-продажи. Нужно понимать, в течение какого времени стороны оформят сделку. Это в том числе важно и для того, чтобы определить виновного в срыве договорённостей. От этого и будет зависеть судьба задатка.

Если протянул время покупатель — задаток остаётся у владельца квартиры.
Нарушил дедлайн продавец — он должен вернуть оплаченную сумму в квадрате.

Гарантии продавца недвижимости

Также в соглашении важно уточнить: продавец обязан сообщить покупателю о квартире полную информацию, включая проблемные моменты: залоги, судебные споры, обременения и так далее. Если это будет скрыто от покупателя и он узнает о таких "сюрпризах" уже после внесения задатка, то действующий собственник обязан его вернуть.

"Когда я участвую в заключении крупных сделок, то прописываю особые условия. А они таковы, что мы отдаём хороший задаток, но при этом неделю проверяем юридическую чистоту сделки. Мы прописываем, что если обнаружим какой-то недостаток в договоре, неустранимые сомнения законности сделки, то отказываемся от договора и возвращаем задаток в том объёме, который оплатили. И это имеет положительный эффект. Продавцы, которым есть что скрывать, у которых не всё в порядке с документацией, от таких сделок сразу отказываются", — приводит пример из практики Бахтияр Хояшев.

Особые условия: жильё в залоге или ипотеке

Как быть, если хотите приобрести квартиру, но она в ипотеке? Купить такое жильё можно только с согласия залогодержателя, то есть банка.

"В таком случае в существенные условия договора о задатке необходимо включить обязательство продавца получить согласие банка на продажу в течение установленного времени. Обычно банк просит погасить оставшийся кредит и потом уже даёт разрешение на продажу. Но юридически можно сделать и так, чтобы оставшийся долг продавца по ипотеке перешёл покупателю с его согласия. Если банк даст согласие на сделку, то она состоится. Если же продавец будет тянуть с получением разрешения и в итоге банк откажет, тогда он должен будет вернуть задаток покупателю. Эти же правила действуют, если вы решили купить квартиру, которая находится в залоге у банка", — отмечает Бахтияр Хояшев.

Жильё принадлежит супругам: кто подписывает договор о задатке

Если недвижимость реализует семейная пара, то оба должны поставить подпись в соглашении о задатке.

У одного из них нет возможности это сделать? Тогда заручитесь письменным согласием второго собственника. Его, уточняет юрист, необязательно оформлять у нотариуса.

Оплачивать задаток лучше в безналичной форме

Вносить деньги лучше переводом на счёт того, с кем заключаете соглашение о задатке. Ни в коем случае нельзя отправлять финансы третьим лицам, которые не имеют отношения к сделке: родственнику, другу, риелтору.

"Передача денег наличными — это сложный момент. При хорошем споре можно будет и опровергнуть передачу средств. Такой способ крайне ненадёжен", — предупреждает адвокат.

Продажа недвижимости: как безопасно принять задаток

Если покупатель спешит с внесением задатка, отказывая при этом в составлении соглашения, то это повод задуматься, считает юридический консультант Фарид Алиев. Также ни в коем случае он не советует даже после внесения задатка соглашаться на передачу оригиналов документов и ключей. Договор может сорваться. Зачем потом вам проблемы с выселением?

Защита продавца в соглашении о задатке

Кроме общих данных о сторонах сделки и недвижимости, продавцу стоит указать основания, по которым он может оставить и вернуть "первоначалку".

"Я бы рекомендовал исключить из соглашения слишком расплывчатые основания возврата. Покупатель может указать, что, если квартира ему не понравится, он может вернуть задаток. Также важно проследить, чтобы не было заведомо проигрышных условий, таких как возможность покупателю после внесения задатка единолично менять договорную цену жилья", — рекомендует Фарид Алиев.

В документе можно обозначить: если сделка сорвётся по причинам, которые зависят от покупателя, то задаток остаётся за продавцом. Часто будущий владелец жилья пытается собрать остаток суммы за счёт продажи имеющейся недвижимости или же оформления кредита в банке. Но это может растянуться на долгое время или и вовсе не случиться.

"Поэтому важно указывать дату или срок оформления сделки купли-продажи. Также можно отдельно прописать ситуации, когда покупатель оформляет ипотеку или продаёт своё жильё. Можно указать, к какому числу он должен это сделать и если этого не произойдёт, то сделку он совершить не сможет, значит, задаток вы оставляете у себя. Конечно, покупатель может попросить продлить срок, и такая пролонгация также должна оформляться в письменной форме обязательно с указанием новой даты сделки", — говорит Фарид Алиев.

Может быть и такое, что на недвижимость большой спрос. Владелец не всегда желает рисковать, ожидая, пока очередной клиент решит свои проблемы.

Поэтому собственник может указать в соглашении конкретный срок бронирования объекта за конкретным человеком. Если он не соберёт необходимую сумму, то продавец может автоматически реализовать её другому желающему.

Принимать задаток только от нужного адресата

Важно, считает Фарид Алиев, проследить, от кого вам поступит предварительная оплата. Она должна быть именно от того, кто подписывал с вами соглашение. Никаких посторонних плательщиков.

"Когда переводят с других счетов, не связанных с самим лицом, с которым вы имеете дело, в таких случаях есть риск того, что человек, который перевёл эту сумму, может потребовать возврата. Такие иски называются исками о неосновательном обогащении — когда вы якобы по ошибке получили деньги от человека, который не связан с вами какими-либо договорными отношениями", — подчёркивает Фарид Алиев.

Что делать, если клиент затягивает сделку

Задаток подразумевает: если покупатель нарушает условия и сроки покупки жилья, то деньги могут достаться продавцу. Но не всегда.

"Право отказаться от сделки и удержать задаток зависит от условий договора и ответственности покупателя. Простого истечения даты недостаточно. А если срок в предварительном договоре не указан? Тогда закон предусматривает заключение основного договора в течение года. Поэтому важно прописывать в соглашении задатка конкретный срок сделки. Если покупатель опаздывает, то лучше письменно пригласить его на оформление. Так вы обозначите и зафиксируете, что готовы исполнить договор и с вашей стороны нет никаких препятствий к совершению сделки", — подсказывает Фарид Алиев.

Если будущее оформление оказалось провалено из-за хозяина недвижимости, то ему придётся отдать задаток в двойном размере. В этом случае лучше письменно оформить основание возврата и прописать, что все обязательства завершены.

Торги после задатка: "Снизьте цену" или "Повышаю стоимость"

Если продавца попросили о скидке, это ещё не значит, что от покупки отказываются и это можно трактовать как нарушение соглашения, объясняет Фарид Алиев. Владелец может рассмотреть предложение о снижении цены или же отказать в этом. Если клиент откажется приобретать жильё на изначальных условиях, то он может сорвать сделку и таким образом лишится задатка. Тот же итог может ждать и продавца, который, к примеру, решит самовольно повысить цену.

"В договоре о задатке важно прописать дополнительные условия по поводу цены и других существенных моментов. Ни одна из сторон после заключения соглашения и получения задатка не вправе самостоятельно менять и добавлять какие-то условия. Если продавец повысит цену, то это одностороннее изменение условий договора, оно не допускается. В таком случае можно считать, что сделка срывается по вине продавца и он будет обязан вернуть задаток в двойном объёме", — говорит Бахтияр Хояшев.

Резюмируя, если стороны решились на бронирование недвижимости посредством задатка, то им лучше прописать все договорённости "на бумаге". Важно указать все детали, обстоятельства, возможные варианты развития событий. Чем больше нюансов зафиксировано в соглашении, тем эффективнее потом отстаивать свои интересы, если что-то пойдёт не по плану. Это гораздо проще, чем переносить спор в суд.